Жилищный кооператив: определение, виды, права и управление. Жилищный накопительный кооператив

Все чаще люди ищут малейшую возможность получить заветную квартиру в свое владение. Многие пробуют идти путем банковских сделок, ипотек, кредитования, но часто обжигаются на неподъемных для семьи процентах. Ищут такой способ, который бы позволял реально выплачивать сумму и претендовать на жилье.

Добровольно объединяются в кооперативы, с целью приобретения или строительства жилья всем участникам. Жилищный кооператив это – объединение людей (граждан РФ) или юридических лиц с целью обеспечения, на основах членства в кооперативе, жильем всех вступивших, что позволяет управлять всеми жилищными постройками разного характера. Все члены кооператива вносят членские взносы, с помощью которых осуществляется приобретение, переустройство и поддержании жилища после приобретения.

Права и обязательства

При создании и распределении обязательств в жилищного кооператива руководствуются ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ, общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах. Таким образом, создать жилищный кооператив могут граждане численностью от 5 человек, а общее число членов жилищного кооператива не должно быть равно или меньше всем жилым помещениям кооперативного дома.

Вынесенное на голосование решение, в котором будет рассматриваться вопрос о создании такого жилищного кооператива, его учредители и члены кооператива должны принять единогласно, и только тогда кооператив считается созданным. Полного описания всех тонкостей организации структуры собрания о создании жилищного кооператива в законах РФ не существует. Это решение закрепляется протоколом, где задокументировано раздел о принятии уставного документа сообщества.

Виды

Различают несколько видов жилищного кооператива или других специальных потребительских объединений:

• потребительское объединение для управления домом (многоквартирным);

Жилищно-строительный кооператив имеет долгую историю длиной в 100 лет. Долгие годы его то отменяли, то разрешали и вот он снова в действии. Этот вид объединения отличается от предыдущего вида немногим: группирование людей на добровольных засадах, созданное с целью строительства кооперативного дома, с последующим проживанием членов жилищного кооператива.

В договоре, составленном учредителями ЖСК, прописан срок возведения дома и стоимость жилья, в любой момент общим собранием может быть изменен любой пункт, но никто из членов объединения не платит непомерные проценты в десятикратном размере.

Из положительных моментов:

• минимум необходимых документов;
• нет нужды в поручителях и гарантиях;
• выплачивать нужно будет сумму по льготной годовой ставке в 0,5%.

Жилищно-накопительный кооператив немного схож с формой жилищно-строительного кооператива, но имеет свои особенности. Жилищный кооператив предполагает накопление средств на приобретение жилья своим членам, и делается это путем паевых взносов. Но осуществляется строительство или покупка жилья в разных многоквартирных домах, а не в конкретно одном, кооперативном.

Документация

Жилищный кооператив должен быть государственно зарегистрированным органом. Для этого в налоговую организацию той местности, где пребывает орган правления ЖК необходимо предъявить такие документы:

• заявление о государственной регистрации с подписями;
• протокол создания ЖК;
• утвержденный устав;
• документ о юридическом адресе;
• квитанция оплаты за регистрацию.

В уставном документе жилищного комитета должна отображаться информация о названии жилищного кооператива, территориальном нахождении, порядке входа в кооператив и выхода из него, системе выплат при выходе из ЖК, количестве и размере взносов (вступительных, паевых) и многое другое.

После занесения записи в Единый реестр, жилищный кооператив считается созданным. Далее кооператив получает по почте документ о присвоении кодов, производится учет во внебюджетных фондах и открытие расчетного счета.

Зарегистрированный ЖСК и его уставной документ стает главным документом во всех отношениях внутри кооператива между членами жилищно-строительного кооператива.

Состав правительства кооператива состоит из: председателя, главного бухгалтера, ревизоров.

Собрание жилищного кооператива считается правомочным, при половине присутствующих от общего количества членов ЖК. А принятие решения может быть при четвертой части проголосовавших членов за него, присутствующей правомочной половины кооператива.

Все решения жилищно-строительного кооператива не должны противоречить требованиям ч. 1 ст. 111 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 №349-ФЗ.

Чтобы стать членом кооператива необходимо подать заявление председателю кооператива о приеме в члены ЖК. Заявление может рассматриваться сроком до месяца, далее выносится вердикт конференции членов кооператива. Новым членом ЖК вносится оплата и после позитивно проголосованного решения, он становится полноправным членом ЖК.

Управлением жилищного кооператива занимаются избранные граждане из членов кооперативов на срок, прописанный в уставе ЖК. Председатель имеет полномочия действовать от имени кооператива, совершать сделки и выполнять решения ЖК.

Как показывают исследования социологов, около 70% россиян заинтересованы в том, чтобы приобрести новое жильё, однако для большинства из них финансовая сторона дела представляется неразрешимой проблемой. Получить ипотечную ссуду и обеспечить её погашение под силу далеко не всем. Именно по этой причине в последнее время всё большее значение приобретает жилищный кооператив как единственный путь приобретения жилья.

Что это такое

Прежде чем начать разговор о том, какие разновидности этой структуры существуют в нашей стране, дадим по возможности чёткое определение того, что несёт в себе само понятие "жилищный кооператив". Согласно существующему законодательству, это некоммерческая организация, являющаяся одной из разновидностей потребительского кооператива, целью которого является обеспечение всех его членов недвижимостью в жилых домах, возводимых на собственные средства.

Все действия этой организации осуществляются строго в рамках Жилищного кодекса России. Членами кооператива могут быт как отдельные граждане, достигшие шестнадцати лет (физические лица), так и организации (юридические лица). Организация жилищного кооператива возможна при наличии не менее пятидесяти человек, желающих в него вступить. Следует заметить, что она не связана с серьёзными процедурными сложностями.

Управление жилищным кооперативом регламентируется Жилищным кодексом РФ. Согласно этому документу, оно осуществляется: общим собранием членов кооператива, его правлением, ревизионной комиссией и рядом исполнительных органов, предусмотренных уставом каждого конкретного кооператива.

Виды жилищных кооперативов

По своей специфике кооперативы делятся на три вида: жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные (ЖСК), и жилищно-накопительные (ЖНК). Несмотря на то что каждому из них присущи свои характерные особенности, первые две разновидности обладают общими чертами, главной из которых является приобретение гражданами в свою частную собственность какого-то определённого дома. Но если пайщики жилищного кооператива претендуют на уже построенный и сданный в эксплуатацию дом, то жилищно-строительный кооператив предполагает организацию самостоятельной постройки нового здания. Такая форма имеет богатую традицию ещё с советских времён.

И, наконец, третья разновидность – жилищный накопительный кооператив. С первыми двумя он имеет как схожие черты, так и отличия. Он также создаётся для обеспечения его членов жильём, но в этом случае жильё приобретается не в каком-то конкретном, заранее намеченном доме. За счёт накоплений, составленных из паевых взносов, квартиры приобретаются в различных домах, как законченных и сданных в эксплуатацию, так и находящихся в стадии строительства.

Беспроцентный долг вместо ипотеки

Возникает естественный вопрос: "Каким образом выплачивается сумма, недостающая после внесения первоначального взноса, ведь она может быть весьма велика?" Вот в этом заключается особенность, которой обладает жилищный накопительный кооператив. Его члены получают необходимое финансирование не в виде ипотечной ссуды, а в качестве беспроцентного долга, выдаваемого на определённый срок. До этого момента собственностью вкладчика является не сама квартира, а лишь внесённый им пай, который он может по своему усмотрению продать, передать по дарственной или завещать.

Особенности выплаты долга

Добавив недостающую сумму из своего паевого фонда, кооператив приобретает квартиру, которую оформляет как свою собственность до тех пор, пока пайщик полностью не погасит всю сумму долга. До этого времени он имеет право вселиться, но жильё ему передаётся лишь в пользование, а не во владение. По заранее согласованному графику член кооператива обязан производить выплаты по предоставленному ему кооперативом займу, и как только он будет погашен, новый владелец получает право переоформить её в свою собственность.

В случае прекращения платежей до полного погашения долга, пайщик автоматически выходит из состава кооператива, который возвращает ему ранее выплаченный им пай. В этом случае он обязан освободить занимаемое им помещение в течение двух месяцев со дня прекращения своего членства. Если же по какой-либо причине кооператив ликвидируется, то срок отсчитывается со дня подписания протокола.

Установление порядка очерёдности покупки квартир

Немаловажным вопросом является и порядок приобретения кооперативом тех или иных жилых помещений для его конкретных членов. Он выносится на обсуждение общего собрания членов кооператива, или предусматривается его уставом. В любом случае определяющими факторами могут служить: объём внесённого пая, а также срок, в течение которого была внесена часть общего взноса, дающая кооперативу право на покупку или строительство жилья. Согласно существующей практике, при равных условиях приоритет имеет тот пайщик, которому осталось меньше времени до завершения уплаты паевого взноса, а если и таких членов несколько, то учитывается срок пребывания в кооперативе.

Возможные неприятности

Важно отметить, что, несмотря на популярность жилищно-накопительных кооперативов, именно они стали основой создания множества финансовых пирамид. В результате появилось большое количество обманутых дольщиков. Это говорит о том, что, принимая решение о вступлении в такой кооператив, следует тщательно изучить его документацию и убедиться в том, что на рынке недвижимости он пользуется хорошей репутацией.

Достоинства ЖК

Любой потребительский жилищный кооператив, к какому бы из перечисленных видов он ни относился, имеет как свои плюсы, так и минусы. Говоря о наиболее значимых достоинствах, следует отметить, что приобретённое с помощью кооператива жильё в конечном итоге оказывается почти вдвое дешевле, чем купленное по ипотечной ссуде.

Способствует этому, прежде всего, то, что общая касса кооператива обходится без финансов, предоставляемых кредитными организациями, устанавливающими достаточно высокие проценты. Сравнительно низкая себестоимость жилья объясняется также и тем, что оно строится или приобретается готовое, без участия посредников.

К плюсам относится и лёгкость, с которой можно вступить в жилищный кооператив. В отличие от получения ипотечной ссуды, для этого не требуется предоставления большого количества документов, в том числе и удостоверяющих платежеспособность. Как правило, речь идёт лишь о паспорте и трудовой книжке. Логика простая: недобросовестный член ЖК, потеряв всё, неизбежно отсеется.

Недостатки ЖК

Однако жилищный кооператив как самостоятельная структура имеет и определённые минусы. К ним, прежде всего, относится довольно значительная сумма вступительного взноса. Она может составлять 2-6% от общей стоимости будущей квартиры. Причём следует учесть, что она не входит в общую сумму накопления и не возвращается, если член кооператива желает из него выйти. Кроме того, практика показывает, что срок накопления обычно составляет не менее двух лет, и даже если пайщик сразу вносит всю сумму, он не может занять своё жильё.

Для большей объективности оценки достоинств и недостатков ЖНК следует учесть, что при получении ипотечной ссуды клиент банка сразу становится владельцем квартиры, с той лишь оговоркой, что до полного погашения ссуды она остаётся в залоге у банка. В случае возникновения проблем с платежами банку выгоднее отыскать пути урегулирования ситуации, чем по суду изымать у клиента его недвижимость. Совершенно иная картина в кооперативе. Тут, согласно уставу, жильё, вплоть до полного погашения его стоимости, не принадлежит пайщику, а права жилищного кооператива позволяют в случае невыплаты всей суммы лишить его собственности.

ЖНК – популярная форма покупки жилья

Из отчётов федеральной службы по финансовым рынкам видно, что в настоящее время в России действуют девяносто шесть жилищно-накопительных кооперативов. Это говорит об их популярности у потенциальных пайщиков. При соблюдении определённых правил членство в них не сопряжено с большим риском. Важно только реально оценить свою платежеспособность и правильно выбрать жилищный кооператив, так как виной разного рода неприятностей бывает их необдуманный выбор, а не сама схема функционирования этих структур.

Правление ЖСК подчиняется общему собранию членов кооператива или конференции. Избирается оно из членов жилищно-строительного кооператива, количество участников и срок устанавливаются Уставом. В правлении существуют такие должности, как:

• Председатель.
• Заместитель председателя.
• Секретарь.

Председателем

Председателя выбирает правление путем общего голосования на срок, прописанный в Уставе. Далее председатель из членов правления выбирает себе заместителей. Секретарь также выбирается на заседании правления.

Ревизионная комиссия осуществляет контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, а так же контролирует деятельность правления. Согласно ст. 120 ЖК РФ , ревизионная комиссия может проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности в любое время.

Управляющий ЖСК — что это за должность? Это — исполнительный руководитель, действующий на основании трудового договора. Управляющим могут назначить председателя или другое лицо. Его полномочия регулируются трудовым договором, и в основном они сводятся к приему и на работу и увольнению сотрудников, бухгалтерскому учету, контролю исполнения наемными сотрудниками своих должностных обязанностей, проведению переговоров с подрядчиками и др.

Важно! Управляющий имеет право войти в квартиру, находящуюся на территории ЖСК, без разрешения ее собственника в экстренных аварийных ситуациях, представляющих собой угрозу причинения значительно ущерба членам кооператива или другим лицам.

У председателя и управляющего полномочия могут дублироваться, но есть различия:

1. Председатель избирается правлением, а управляющий – собранием членов кооператива.
2. Управляющий полностью контролирует работу сотрудников ЖСК, отвечает за все коммуникации с жильцами, осуществляет прием граждан, в то время как председатель осуществляет общий номинальный контроль.
3. Председатель обладает правом подписывать все документы кооператива, управляющий тоже может быть наделен правом подписывать бумаги, в основном связанные с приемом выполненных работ.

Высшим руководящим органом ЖСК на основании ст. 116 ЖК РФ является собрание членов жилищного кооператива. Правомочным оно является в случае, если на нем присутствуют более 5% членов кооператива. Собрание членов кооператива избирает органы управления и контролирует их работу. Правление и ревизионная комиссия ему подчиняются.

Статья 116 ЖК РФ. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Правлением

Процедуры формирования правления ЖСК описаны в Уставе. Его членом может стать любой желающий пайщик жилищного кооператива, при условии, что на общем собрании пайщиков за него отдадут большинство голосов. Чаще всего в правление избирают людей, которые обладают следующими качествами:

1. Обладающих авторитетом среди пайщиков.
2. Достаточно активных людей, имеющих свободное время для занятия делами кооператива.
3. Разбирающихся в жилищном законодательстве или в других юридических тонкостях.
4. Ранее имели опыт участия в жилищных кооперативах.

Согласно п. 2 ст. 115 ЖК РФ , если количество пайщиков превышает 50 человек, то для выбора правления создают специальную конференцию, состоящую из представителя каждой квартиры, входящей в ЖСК. Далее оно из своего состава выбирает председателя, который, в свою очередь, если это предусмотрено Уставом, назначает своего заместителя.

Полномочия и обязанности избранных органов

Полномочия и обязанности правления ЖСК прописаны в Уставе и могут отличаться , но есть ряд общих для большинства кооперативов положений:

1. Оно имеет право принимать решения по всем вопросам деятельности ЖСК, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции собрания.
2. Самостоятельно осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, обладает правом распоряжаться его имуществом и средствами.

К обязанностям относятся:

Обязанности председателя ЖСК при этом сводятся к:

• Представлению интересов всей организации.
• Совершению сделок, для утверждения которых не требуется одобрение правления или совета.
• Вынесению на рассмотрение правления и собрания проектов правил внутреннего распорядка и других документов.
• Распределению обязанностей между членами правления, обеспечению выполнения решений и др.

Справка! Права и обязанности председателя прописаны в Уставе ЖСК.

Способы повышения эффективности

Эффективность управления зависит от того, сможет ли данная организация достичь такой ситуации, когда собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия и управляющий нацелены на решение общих задач, лично значимых для каждого, и при этом действуют в интересах кооператива.

Для обеспечения эффективности есть ряд рекомендаций:

Следует избегать при принятии правил следующих ошибок:

• Повторов существующих правила и законов.
• Принятие решений, противоречащий ранее принятым законам и правилам.
• Принятие законов и правил, направленных на отдельных людей, а не на решение проблемы

Варианты руководства МКД

Существует несколько способов управления многоквартирным домом при помощи жилищно-строительного кооператива:

1. Непосредственное управление многоквартирным домом. В таком случае ЖСК самостоятельно содержит общедомовое имущество и предоставляет коммунальные услуги. ЖСК может содержать общее имущество:
   • Самостоятельно.
   • При помощи привлечения обслуживающей организации.
2. Управление с помощью Управляющей компании. В данной ситуации ЖСК нанимает Управляющую компанию, которая за определенную плату обязуется:
   • Оказывать услуги по надлежащему содержанию общего имущества.
   • Выполнять ремонтные работы.
   • Предоставлять собственникам помещений коммунальные услуги.
   • Осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Управляющая компания, в свою очередь, предоставляет свои услуги:

• Самостоятельно.
• С помощью подрядчиков.

Внимание! В любом случае за качество предоставленных подрядчиками услуг ответственность будет нести именно управляющая компания.

Процедура принятия решений

Решения принимаются общим собранием членов кооператива или правлением. Правление созывается председателем по мере необходимости. Правление имеет право принимать решения, если на его собрании присутствует не менее 50% от общего числа его участников. Решения принимаются простым большинством голосов. Если решения набрали равное количество голосов, то последнее слово будет за председателем. Все решения, принятые правлением, оформляются протоколом заседания, который в дальнейшем может быть представлен ревизионной комиссии для проверки.

Как происходит пересмотр или отмена принятого решения?

Решение, принятое собранием членов кооператива, может быть изменено, если оно еще не исполнено, но признать такое решение недействительным может только суд. Изменить решение можно на следующем общем собрании. Обжаловать решение в суде может собственник в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и были нарушены его права.

Так же основанием для признания решения незаконным и недействительным будет нарушения при его принятии. Пересмотр или отмена принятого правлением ЖСК решения происходит аналогично.

Таким образом, правление ЖСК – руководящий орган, избранный на общем собрании членов кооператива и подчиняющийся ему , а так же обладающий рядом полномочий и обязанностей, прописанных в Уставе. Решения, принимаемые правлением ЖСК, могут быть либо изменены им самим на следующем заседании, либо отменены судом.

Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом определено пунктом 2 части 2 статьи 161 раздела VIII Жилищного Кодекса РФ как один из трех способов управления многоквартирным домом.

Условия предоставления коммунальных услуг для жилищного кооператива общие и определены главой III Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Также в соответствии с требованиями главы IV Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" жилищный кооператив обязан организовать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома , в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется разделом V Жилищного Кодекса РФ.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива или члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Действие положений главы 11 Жилищного Кодекса РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Организация жилищного кооператива производится в соответствии с положениями статьи 112 Жилищного Кодекса РФ. При этом:

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Основной документ жилищного кооператива - Устав, в котором должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Новости по теме

Популярные ответы на вопросы по ЖКХ

На каком основании ЖСК и ТСЖ оплачивают услугу отопления по тарифу категории «население»?

Размер платы за отопление в i-м жилом помещении многоквартирного дома (МКД) рассчитывается в соответствии с положениями Приложения N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354, независимо от того, кто обслуживает МКД: товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо, управляющая организация...

МОГУТ ЛИ ЖСК УПРАВЛЯТЬ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?

Вопрос звучит, по меньшей мере, странно… Ну, конечно же могут управлять, - скажет большинство здравомыслящих. Ведь именно такой способ управления указан в пункте 2 части 2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ: одним из трех способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Какие уж тут могут быть сомнения?

Но, не будем торопиться с выводами. Поскольку по мнению Жилищной инспекции города Москвы, жилищно-строительные кооперативы вообще не могут управлять многоквартирным домом. Могут, но не все. А только те кооператив, которые были созданы после 2011 года. А вот те ЖСК и ЖСК, которые созданы до 2011 года, а по сведениям регистрирующих органов, таковых в нашей стране более 40 тысяч организаций, вот те – не могут.

Многие из наших читателей скорее всего удивятся и подумают, что наверное в этом суждении есть какая-то ошибка. Уж больно странно звучит, что жилкооперативы, успешно управляющие домами все последние 30 и 40 лет, а какие-то даже и более того, поостренными в свое время этими же кооперативами, теперь уже не могут это осуществлять. И как, по-вашему, эти дома, в большом количестве построенные до 2011 года, должны управляться? «По нашему, - утверждает Мосжилинспекция, - только посредством управляющей организации».

Дичь какая-то! – скажут здравомыслящие. Из чего же это следует? Ведь в Жилищном кодексе никакие ограничения в отношение таких ЖСК не обозначены.

Мы-то конечно, согласны, что в Жилищном кодексе никаких ограничений нет, но вот Жилищная инспекция такие ограничения между срок закона все-таки заметила, с чем поспешил согласиться арбитражный суд города Москвы, вынося решение по заявлению ЖСК «Каунас» об оспаривании предписания Мосжилинспекции по исключению целевых взносов из платежных документов. А далее, и 9-й Апелляционный Арбитражный суд города Москвы, и Арбитражный суд Московского округа так же согласились со своими коллегами, поддержав такое экзотическое мнение, выраженное в решениях по делу А40-27092/2014.

Фабула дела

В Москве, пожалуй, в единственном регионе, субсидируется плата за содержание жилого помещения. За счет бюджетных субсидий дотируется т.н. «ставка планово-нормативного расхода» для собственников единственного жилья. Утвержденный Правительством Москвы размер платы за содержание и ремонт общего имущества (в зависимости от степени благоустройства) составляет 13.50 – 17.50 рублей, а ставка планово-нормативного расхода – от 19.12 руб. до 24,53 руб., соответственно разница восполняется за счет бюджетного субсидирования выпадающих доходов управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК.

Последние несколько лет у ответственных сотрудников Мосжилинспекции сложилось устойчивое мнение, что если ЖСК получает субсидию на возмещение выпадающих доходов, то дополнительные (целевые) взносы, которые ЖСК всегда по традиции собирали на свои управленческие нужды (зарплата бухгалтера и председателя, зачастую коменданта, прочие расходы, связанные с работой правления, включая организацию общих собраний) - незаконны. Соответственно, выдавались предписания «исключить целевые взносы из ЕПД».

До 2014 года многие ЖСК успешно оспаривали в арбитражных судах такие действия должностных лиц МЖИ, но начиная с марта 2014 года произошло изменение в подходах, и арбитражный суд города Москвы стал отказывать в подобных требованиях ЖСК. А в сюжете с ЖСК «Каунас», который мы упомянули в качестве примера, Мосжилинспекция и Арбитражи трех инстанций, вторя МЖИ, «договорились» до того, что ЖСК, созданные до 2011 года – вообще не вправе управлять МКД и изложили свою категоричную точку зрения, обоснованную на следующих доводах (цитата из судебного решения):

«В соответствии с Федеральным законом от 30.11.2011 N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу в декабре 2011) требования части 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Закона. Следовательно, все ЖСК, созданные до декабря 2011 г. не имеют права управления многоквартирными домами.

ЖСК «Каунас» был создан в 1982 г., зарегистрирован в Московской регистрационной палате 08 июля 1996 г. (согласно свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ, пункту 1.1 Устава ЖСК «Каунас»). Таким образом, ЖСК Каунас правом управления многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством не имеет, в связи с чем 7 июля 2011 г. между ЖСК «Каунас» и ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное был заключен договор управления многоквартирным домом, т.е управляющей организацией в данном доме было определено ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное.

Согласно п. 2.2 указанного договора Управляющая организация по заданию ЖСК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего в многоквартирном доме по адресу: ул. Липецкая, д. 13, предоставлять коммунальные и иные услуги собственникам в соответствии с п.3.1.2 - 3.1.4 Договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Согласно ст. 161 ЖК РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация, в доме по адресу Липецкая, 13 которой является ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное. Однако в нарушение требований законодательства и действующего договора управления многоквартирным домом, ЖСК «Каунас» начисляет членам ЖСК плату «членские взносы», которые согласно представленной ЖСК Каунас смете доходов и расходов на 2013 год расходуются на управление (административное руководство).

Следовательно, сборы на управленческие услуги с жителей данного дома производятся дважды и взимание ЖСК «Каунас» с собственников помещений МКД членских взносов за услугу «Управление (Административное руководство) является незаконным, что послужило основанием выдачи указанного предписания».

Вот так, росчерком пера арбитражные суды Москвы определили судьбу двух с половиной тысяч ЖСК столицы, и других сорока тысяч кооперативов, управляющих своими домами на бескрайних просторах нашей Родины.

Справедливое решение

Жирную точку в данном теоретическом споре на тему «может ли ЖСК управлять многоквартирным домом?» поставил Верховный суд определением Коллегии по экономическим спорам Верховного суда за № 305-КГ-1770 от 10 сентября 2015 года. Данный судебный акт знаменателен еще и тем, что определяет позицию Высшего судебного органа еще в нескольких теоретических спорах:

Первое: ЖСК может заключать договор с управляющей организацией, и это не влечет смены способа управления . Это важно, поскольку в Москве, а вслед и за Москвой – очень многие власть предержащие считают, что договор управления, заключенный ЖСК – это либо два способа управления в одном, что не допустимо, либо такой договор является признаком смены способа управления с ЖСК на УК.

Второе: решения, принятые на общем собрании членов ЖСК, имеют приоритет в отношение мнения Жилинспекции, поскольку эти решения собраний никем не были оспорены . И это тоже важно, поскольку Мосжилинспекция взяла на себя дерзновение считать общие собрания недействительными в случаях, если вдруг МЖИ увидела какие-то несоответствия при проведении документарной проверки, и выдает предписание прямо противоположное решению общего собрания. В данном случае в оспариваемом предписании значилось исключить «целевые взносы» из ЕПД, хотя размер таких взносов и порядок их уплаты был утвержден решением общего собрания.

Вывод следует такой: если ГЖИ не согласна с решением, принятым на общем собрании, то у ГЖИ есть точно такое же право оспорить решение такого собрания в судебном порядке.

Третье, немаловажное утверждение Коллегии Верховного суда сводится к следующему : если в доме действует ЖСК, то именно этот факт определяет, что в доме выбран именно этот способ управления, и дополнительного подтверждения выбранного способа управления в виде решения общего собрания собственников не требуется. Это тоже важно, поскольку в Москве пошла массовая практика «отдания» районными управами домов ЖСК на конкурсы по отбору управляющих организаций по причине того, что в домах ЖСК «не выбран способ управления» ввиду отсутствия такого протокола общего собрания собственников.

Ну и последнее, о чем уже было упомянуто : толкование Закона о внесении изменений в ст. 110 ЖК РФ со стороны МЖИ и судов всех трех инстанций, из чего был сделали вывод о том, что ЖСК, созданные до 2011 года, не имеют права управлять МКД - в корне ошибочно и никак не отражает сути закона.

Определением коллегии по экономическим спорам Верховного суда по данному делу отмечено следующее: «Поскольку в соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса целью создания жилищного или жилищно-строительного кооператива является также управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Кодекса управление жилищно-строительным кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом; предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения таким кооперативом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.

Заключение договора управления многоквартирным домом ЖСК «Каунас» с управляющей организацией не только не прекращает обязанности кооператива перед собственниками помещений в таком доме, но и предполагает возникновение новой обязанности – контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг.

Таким образом, вывод судов о том, что в данном конкретном случае кооператив не вправе управлять многоквартирным домом, и управляющей организацией является ГУП «ДЕЗ района Бирюлево Восточное» не основан на законе»

Автор надеется, что мнение Коллегии по экономическим спорам Верховного суда найдет отражение во всех последующих решениях судов, и подобные случаи, существенно нарушающие права жилищных кооперативов, да и всех жилищных объединений.

Е.Юнисова, исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК